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土地市场成交低迷地产商绸缪过冬米保

发布时间:2019-11-22 17:23:28 阅读: 来源:滚丝机厂家

土地市场成交低迷地产商绸缪“过冬”

房地产市场的寒冬正悄然临近。  在住宅成交量大幅下滑,房价已经开始松动之时,更能体现房地产商对未来判断的土地市场,成

房地产市场的寒冬正悄然临近。

在住宅成交量大幅下滑,房价已经开始松动之时,更能体现房地产商对未来判断的土地市场,成交量同样呈现下滑之势,过往层出不穷的“地王”早已不见踪影,土地以底价成交成为主流,甚至在不少城市频频上演土地流拍现象。

面对楼市调控不能放松的政策基调,拿地谨慎的房地产商,为应对持续紧张的资金链压力,开始抛出“过冬论”。不囤地、快卖房的策略背后,是房地产商不得不承受的高库存压力,有数据显示,截至11月中,仅北京新建商品住宅库存量已经超过12万套,创出30个月以来新高。

土地市场流拍频现

“地王”曾是两年前热得发烫的字眼,是土地市场“高烧”的产物,但在持续近两年的楼市调控重压下,“地王”已经远去,此前火热的土地市场,也开始进入寒冬。在公开的数据中,多个指标均可以“测量”出这一寒冬的温度。

第一个指标是土地的成交量。在刚刚过去的10月份,土地市场成交巨幅缩量,住宅用地成交量更是创出年内最低。有数据显示,10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地环比减少37%,同比减少45%。在一线城市北京,10月住宅类用地仅成交1宗,住宅用地成交面积环比9月下降了八成有余。而不少热点城市,如广州、武汉、成都、西安等地的住宅类用地出现零成交现象,全国多个地方土地流拍一幕频频上演。

第二个指标是土地成交价格。与此前地价动辄较底价翻番的现象不同,今年以来土地成交价格在一月份创下高点后,一直持续下滑,溢价率走低。有统计的133个城市,10月份住宅类用地平均溢价率仅为3%,较上月减少两个百分点,较去年同期减少34个百分点。与此同时,底价成交似乎已经成为土地市场的主流。北京11月上半月,出让的6宗宅地,均以网上报价成交。从全国范围看,在主要的133个城市中,前十月成交地块中以底价成交的比重约为60%,其中13个主要一线城市中底价成交的地块占比也超过五成。

还有一个指标是地方政府的卖地收入。土地市场成交量和成交价格的下滑,直接带来的后果是地方政府卖地收入减少。如上海土地交易市场官方网站数据显示,今年截至10月底,上海土地出让面积同比增长9%,但土地出让金额却同比大幅下降23%。在北京,今年前10月,土地出让金为831亿元,同比去年的870亿元,下降约4.5%,而10月份,北京土地进账仅27.75亿元。

冰冷的数据,凸显出当前土地市场“寒气逼人”。业内人士分析,土地市场低迷,一方面缘于楼市销售下滑,房地产商资金链紧张,开始谨慎拿地,另一方面由于地方政府在溢价率下滑以及流拍率上升的压力下,开始有意减缓推地。

大型房企战略收缩

此前一直扛着房价不降的房地产开发商们,在销售下滑、融资收紧、库存高企的多重压力下,开始绸缪应对“过冬”:房价松动,拿地谨慎。

龙头地产商万科的总裁郁亮日前公开表示,万科已经进入冬天模式,在这个模式下首先就是现金为王,现金流比利润更为重要;其次就是积极卖房,不囤地;第三,要更慎重的买地,买地是最浪费钱的,不能买错地。

不仅仅是万科,大型房地产企业均在土地市场上开始收缩,各家企业新增土地储备意愿不足。如上市公司中,招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)、万科与金地集团(600383,股吧)这四大房企,今年10月份仅增加两宗土地,而去年同期为19宗,且企业增加土地主要集中在新兴三线城市,一线城市住宅土地市场明显冷清。

有监测数据显示,今年前十个月,十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)明显放慢拿地节奏。前十月,这十大标杆房企拿地支出为974亿元,同比减少55.8%,购地金额仅占前十月销售金额4560亿元的21%,创下了2007年以来的最低纪录。

对土地市场热情降温,验证了房地产开发商已开始应对中长期调控。业内人士认为,房地产企业压缩土地购买规模,压缩新项目建设进程,这必然会造成房地产投资增速回落。

不过,对于目前土地市场成交价格下滑,也有观点认为,现在正是大型房企低价拿地或并购的好机会。高纬环球中国区投资部董事叶成宇认为,鉴于目前底价成交主导住宅土地市场,大部分开发商对后市悲观预期加剧,现在对于一些现金充裕的大型开发商而言,应该是拿地或并购的大好时机。

楼市迎来买方市场?

当前,楼市调控进入深水区,在拟购房者与房地产商之间的深度博弈中,天平逐渐向购房者倾斜。这一方面表现在近期房价的明显松动,另一方面则是买房需求缩减后,房地产商的库存压力陡增。在这样的格局中,有专家表示,楼市正迎来买方市场。

在资本市场融资、银行信贷、房地产信托等各种融资渠道相继收窄之后,房地产商的资金压力之大可想而知,限购、限贷等抑制不合理需求的调控政策,压缩了购房需求,这导致楼市存货量不断增加。在北京,截至11月中,北京市新建商品住宅库存量达到12万套,创出30个月以来新高。

另外几个数据,也印证着当前房企的高库存状况。从上市房企看,截至今年三季度末,沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元,较去年同期大幅上涨了42%。而截至10月,全国执行限购政策相对最严格的10个城市中,库存积压超过6000万平米,环比9月初上涨了6%,一个月内库存积压增加了近3万套。

就在房地产商为不断增加的库存头痛之时,作为本轮房地产市场调控的另一项主要内容——保障房建设,却捷报频传。住房城乡建设部本月10日公布,截至10月底,今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现了年初计划的目标任务。

对此,北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示,在保障房大量供给、市场限购不放松、贷款政策继续收紧的情况下,北京楼市已经明显过渡到完全的买方市场,房价下调的趋势明显,楼市拐点已经非常明显地开始到来。

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